物件の検証

ダイヤの原石を見つけたら、その次は即契約、というわけにはいかない。

慎重を期して、検証を行わなければいけない。

ここでは、前回、前々回から引き続き、金持ち父さんのアドバイザーシリーズ、ケン・マクロイ著「不動産投資のABC」(筑摩書房)から教えを抜粋して紹介する。

この物件の検証について書かれている章は、筆者が「この章の内容だけは覚えておいてほしい」と訴えているほど重要な箇所だ。

不動産投資の基礎

まず、念頭に置くべきなのが以下の教え。

「良い取引では数字のつじつまが合う。悪い取引ではつじつまが合わない」。

悪い取引きはキャッシュフローが低いかマイナスになっている。

この真実を見落としている投資家たちは以外に多いというが、ここを絶対に見落としてはいけない。

次に、不動産投資に関わるいくつかの原則をまとめる。

1.売主が要求する価格は不適切なものである。

2.あなたが割り出した物件の価値が、あなたのオファーの額となる。

3.集合住宅の場合、物件の価値は、現在のキャッシュフローに基づいたものになる。

続いて、「物件評価の５ステップ」と呼ばれるプロセスを紹介しよう。

同書の著者は、以下に紹介する５ステップを過去15年間ものあいだ使用し続け、抜群の成果を上げているのだという。

1.物件からの収入を確認する。

2.支出を確認する。

3.純営業利益(NOI)を計算する。

4.期待利回りと評価額を計算する。

5.ローンの支払額とあなたの利益(キャッシュ・オン・キャッシュ)を計算する。

物件の損益を徹底調査

このような物件の評価は、非常に重要な作業のひとつだ。

なぜなら、投資をする前にどれだけのリターンが得られそうかを調べるのは当然のことだからだ。

しかし、この点は以外に見落とされている点だ。

投資信託を購入する際に過去の運用実績を調べずに買う人などはいないが、不動産のこととなるとしっかりとした調査もなしに購入に至ってしまう人が多いのである。

不動産も、他の投資手段と何一つ変わらないものとして認識し、徹底的に評価を重ねていくことが最重要課題だ。